大地に価値を、
未来に安心を。
一歩先を見据えたオーダーメイドの土地活用・相続税対策。中立の立場で最適な事業計画を描きます。
山河コンサルの「3大土地活用支援」
ハウスメーカーや建築会社とは異なり、独立中立の第三者コンサルタントとして、土地オーナー様に最も有利な事業計画を立案します。
賃貸マンション・アパート経営
杉並区周辺の厳密な賃働需要データを分析。競合優位性の高い間取り、適正な建築コストの入札管理、税務効果の最大化を図る事業計画を設計します。
駐車場・テナント・各種サブリース
初期投資を抑えたい地主様や、将来の売却・建替えを考慮したい方に。コインパーキング、トランクルーム、医療モール誘致など多様な選択肢を提案。
相続税対策・資産組み換え
提携の資産税専門税理士とともに、現状の相続税額を正確に算出。アパート建築による評価減対策や、不要な土地を売却して都心ビルを買換える資産組み換えをトータルで設計します。
ご提案から事業開始までの流れ
無料診断・面談
土地の登記簿や図面を元に、オーナー様のご意向（収益重視、相続対策等）をヒアリングします。
市場調査・プラン比較
周辺の家賃相場、競合物件、法的規制を分析し、複数の活用プランの収支比較書を作成します。
建築会社入札管理
提携の複数の建築会社から見積を募り、オーナー様の代理として仕様・コストの査定・交渉を行います。
事業開始・サポート
融資の調達、管理会社の選定、確定申告支援など、永続的な資産経営に伴走いたします。
土地活用・簡易収益シミュレーター
ご所有の土地の「坪数」と「活用予定のプラン」を入力するだけで、初期建築費用の目安、月間・年間想定収入、実質想定利回り、20年間の累積手残り予測を瞬時に試算します。
🛡️ コンサルタントのアドバイス
アパート経営等の不動産投資は、満室稼働時だけでなく、空室リスクや将来の修繕積立金を織り込んだ「堅実なキャッシュフロー計画」が不可欠です。本ツールは概算試算ですので、具体的な敷地調査のうえで詳細な事業計画書を作成いたします。
税務・相続対策お役立ち情報
土地を「空き地」のまま放置しておく場合と、「土地活用」を行う場合では、支払う税金に大きな差が生まれます。
Q. 更地のままだと固定資産税が高くなると聞きましたが、本当ですか？
本当です。住宅が建っている土地（住宅用地）には、固定資産税が最大「6分の1」に減額される特例があります。古い実家を取り壊して更地にしたり、活用せずに空き地のままにしておくと、この特例が適用されず、翌年から固定資産税の課税標準額が実質的に跳ね上がり、大きな税金負担となります。
Q. アパートやマンションを建築すると、なぜ相続税対策になるのですか？
アパートなどの「貸家建付地」として活用すると、自分で使用している更地と比べて土地の評価額が「借地権割合×借家権割合」分（杉並区周辺の第一種低層などでは約15%〜21%程度）減額されます。さらに、建物自体の評価額も「借家権割合（30%）」分減額され、建築費をローン（債務）で賄った場合は債務控除によりさらに大きな評価圧縮効果が得られるため、相続税額を劇的に抑えることが可能です。
Q. 「小規模宅地等の特例」とは何ですか？アパート経営にも使えますか？
「小規模宅地等の特例」は、亡くなった方が事業用や居住用に使用していた土地について、一定の要件を満たすことで評価額を最大80%減額できる非常に強力な制度です。アパート経営などの「貸付事業用宅地」についても、200㎡（約60坪）までの敷地に対して「50%」の評価減額が適用されます。実家の敷地と合わせて最適な適用割合を算出する必要がありますので、税理士を交えたシミュレーションが必要です。
山河コンサル 荻窪本社
杉並・中野の地主様とともに歩み、資産の未来を形づくります。
| 商号 | 土地活用プランニング 山河コンサル 株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 〒167-0051 東京都杉並区荻窪1丁目XX-X 山河ビル3F (受付2F) |
| 交通 | JR中央線・丸ノ内線「荻窪駅」南口 徒歩4分 |
| 営業時間 | 09:30 〜 18:00 (水曜定休。祝日は営業し翌木曜振替) |
| 代表電話 | 03-eeee-eeee |
| 所属団体 | 公益社団法人 不動産コンサルティングフォーラム会員 |
土地活用・相続対策 個別相談お申込み
完全予約制・秘密厳守にて、個別の相談室にて専任のコンサルタントがじっくりお話を承ります。概算の収支予測資料の作成のみでもお気軽にどうぞ。